Строительство бизнес центра
обновлено: 2021-06-01
  • Строительство бизнес центра
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4

Инвестиции в офисную коммерческую недвижимость вот уже много лет по праву считаются одной из самых выгодных форм вложения средств. Спрос на комфортные помещения для бизнеса, несмотря на негативные явления в экономике, продолжает оставаться стабильным, лишь с некоторой поправкой на колебания арендных ставок. И всё же очевидно, что девелоперы стремятся максимально сократить расходы на строительство и эксплуатацию бизнес-объектов. Рассмотрим пути решения этой задачи в условиях постоянного роста цен на энергоносители, строительные и отделочные материалы.

 

Лучше дешевле, да лучше

 

Бурное развитие частного бизнеса  определяет положительную динамику спроса на офисные помещения средней и высокой ценовой категории. Именно благодаря данному обстоятельству строительство малоэтажных административных зданий стремительно развивается во всех регионах России. Бизнес-центры общей площадью до 30 тыс. м2, имеющие от трёх до пяти этажей, представляют для девелоперов особый интерес по причине быстрой окупаемости и относительно несложного управления таким имуществом. И это вполне понятно: срок окупаемости - ключевой фактор, определяющий привлекательность любого инвестиционного проекта, а от сложности управления объектом зависит размер эксплуатационных расходов.

Срок возврата инвестиций зависит от многих факторов. Например, от места расположения здания, от наличия бесплатных парковочных мест, внутренней и внешней инфраструктуры. Однако главное - это грамотно рассчитать размер арендной ставки исходя из общего объёма проектных затрат и рыночной ситуации.

«Офисы имеют наилучшую (в плане сроков) окупаемость по сравнению с гостиницами или складами, - говорит Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. - При ставке аренды в $600-850 за квадратный метр в год срок окупаемости бизнес-центра класса «А» составляет четыре-шесть лет. Примерно те же цифры называет и Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate: «Сегодня оптимальный средний срок окупаемости проекта - пять-семь лет, - объясняет она, - хотя до 1998 года офисный объект можно было «отбить» за три года».

В то же время следует отметить, что ситуация с реализацией офисов в Москве разительно отличается от сложившейся в регионах. Если в столице инвесторы охотно участвуют в проектах, предполагающих строительство бизнес-центров общей площадью от 20 тыс. м2 и больше, то в других городах у девелоперов более популярны объекты из сегмента до 10 тыс. м2. Конечно же, ничего удивительного в этом нет: благодаря тому, что рыночная стоимость аренды офисов в Москве в разы выше, столичные бизнесмены чувствуют себя намного уверенней своих региональных коллег. «Чем дешевле, тем лучше - таким должен быть принцип девелопера, - заявляет Павел Солодкий, генеральный директор нижегородской УК «Региональный центр международной торговли». - Дорогие бизнес-центры в сегодняшних условиях вряд ли можно назвать эффективными, так как они долго строятся, долго заполняются и долго окупаются». Аналогичного мнения придерживается и Татьяна Романчева, директор «Нижегородского центра научных исследований»: «Срок окупаемости напрямую зависит от объёма проекта. Если мы строим глобальный для Нижнего Новгорода центр площадью 20-30 тыс. м2, то срок окупаемости в 5 лет (даже до налогообложения) - это утопия. В качестве примера можно привести проект, который не так давно появился в Нижнем Новгороде - бизнес-центр класса «А» на Решетниковской. Расчёт арендных ставок шёл исходя из срока окупаемости в пять лет. В результате только наполнение этого бизнес-центра продолжалось целых полтора года: стоимость аренды получилась очень высокой»

Обеспокоенность девелоперов понять несложно. При себестоимости строительства офисных зданий класса «А» или «В» порядка $850-1000/м2 средняя ставка аренды в том же Нижнем Новгороде составляет 600 руб./м2 в месяц, что едва дотягивает до уровня арендных ставок кризисного 2008 года.

Предположим, речь идёт об объекте общей площадью 7000 м2. Нетрудно подсчитать, что его себестоимость составит как минимум $5 950 000, а годовая выручка от сдачи офисов в аренду - $1 575 000 (при курсе 32 руб. за 1 доллар). Чтобы достичь суммы первоначальных вложений, управляющей компании необходимо собирать арендную плату около четырёх лет, а если прибавить к этому времени ещё пару лет на строительство, срок окупаемости составит  шесть лет. С более крупными объектами ситуация сложнее: на заполнение арендаторами здания, площадь которого начинается от 20 тыс. м2, в зависимости от различных обстоятельств может уйти и год, и два, и три. К тому же и строительство в этом случае может быть более долгим. Вот и получается, что средний срок возврата средств составляет 7,5 лет, а то и больше. При этом пытаться сильно завышать стоимость аренды бессмысленно, поскольку в противном случае окупаемость проекта может затянуться на неопределённо долгий период. Впрочем, существует и другой путь. Например, можно попробовать сократить сроки и стоимость возведения объекта за счёт применения современных технологий и материалов.

 

Строим быстро, качественно и недорого

 

Не секрет, что один из самых затратных и трудоёмких этапов строительства - это фасадные работы, от качества которых зависит не только внешний вид здания, но и комфортная атмосфера внутри него. Для такого объекта, как бизнес-центр, качество фасадов является определяющим фактором, поскольку от него зависит и внешняя привлекательность, респектабельность здания, и его теплоизоляционные характеристики.

В настоящее время при возведении многих объектов жилого и административного назначения нередко применяются различные штукатурные системы с декоративной композитной облицовкой. К сожалению, подобные системы зачастую являются весьма дорогостоящим решением и не всегда достаточно ненадёжным. Известно, что штукатурный фасад обладает плохой ремонтопригодностью и подвержен неблагоприятному воздействию внешней среды. Кроме того, материалы, входящие в его состав, могут быть пожароопасны, а технология монтажа «мокрого» фасада требует плюсовой температуры воздуха, что весьма неудобно при работах в холодное время года.

При возведении офисных центров более разумно и рационально использовать навесные вентилируемые фасады (НВФ), которые значительно улучшают теплотехнические характеристики здания. Это позволяет отказаться от толстостенных ограждающих конструкций, благодаря чему происходит ощутимая экономия на материалах и фундаменте. К тому же применение навесных систем даёт возможность реализовать любые архитектурные замыслы и придать зданию более современный и презентабельный вид.

Строго говоря, вентфасад - это металлический каркас, который крепится к стенам и несёт на себе какой-либо облицовочный материал. Под облицовкой, на несущей стене, монтируется слой теплоизоляции, а между утеплителем и облицовкой оставляется воздушный зазор, исключающий накопление влаги в изоляционных материалах. Основные преимущества системы - эстетическая привлекательность, долговечность, износостойкость, простота и скорость монтажа и, конечно же, создание внутри помещений здорового микроклимата. Выполнение последнего условия обеспечивается за счёт возникновения особого «эффекта термоса». Благодаря низкой теплопроводности вентфасад позволяет экономить на отоплении и кондиционировании, что значительно сокращает эксплуатационные расходы.

«На сегодняшний день навесные вентилируемые системы - наиболее эффективная фасадная технология, - уверен Сергей Якубов, руководитель департамента фасадных систем и ограждающих конструкций компании Металл Профиль, лидера по производству фасадных и кровельных систем в России. - Она лишена недостатков штукатурных систем, не требует периодического обновления, не имеет ограничений в применении, а срок её эксплуатации составляет в среднем не менее 50 лет». Также специалист отмечает, что монтаж НВФ осуществляется намного быстрее, чем процесс «оштукатуривания», а это немаловажно: время строительства таким образом можно существенно сократить.

В зависимости от архитектурно-дизайнерского решения облицовка вентилируемых фасадов может осуществляться различными материалами. Долгое время наиболее популярным из них оставался керамогранит. Его широкое применение обусловлено эстетичностью и относительно невысокой ценой, однако материал этот не отличается надёжностью и обладает целым рядом недостатков. Так, например, его довольно большой вес - 15-25 кг/м2 - создаёт существенную нагрузку на несущую подсистему. В результате её приходится усиливать, а это - увеличение расходов на строительство. Ещё один минус - хрупкость, по причине которой керамогранит не рекомендуется использовать в регионах с повышенной сейсмической активностью. К тому же керамогранитные тяжёлые плитки, как известно, закрепляются на фасаде при помощи специальных защёлок - кляммеров. Это ещё одно обстоятельство, говорящее отнюдь не в пользу данного вида облицовки: при тушении пожара, под напором пены из водомёта, пружины крепёжного элемента могут ослабнуть, что, конечно же, повлечёт за собой немедленное обрушение панелей.

Хорошая альтернатива керамограниту - материалы из оцинкованной стали с полимерным покрытием. Например, вполне бюджетным и в то же время качественным решением может стать профнастил МП-18 «Волна», имеющий полиэстровое покрытие толщиной 25 мкм. Стоимость  профнастила в августе 2013 г. составляла 245 руб./м2 - это дешевле облицовки из керамики, которая обходилась на тот момент в 400 руб./м2 . Стальные материалы более лёгкие, а их долговечность обеспечивается износостойкими полимерами, надёжно защищающими сталь от коррозии и механических повреждений.

Более эстетичный вариант - стальные фасадные кассеты и линеарные панели. Однако кассеты многие девелоперы считают дорогим решением, а к некоторым видам линеарных панелей предъявляют претензии из-за их нестабильной геометрии, которая отрицательно сказывается на эстетических свойствах фасада. Впрочем, здесь проблема скорее в правильном выборе решения. «В 2012 году мы начали производство облицовочных панелей Primepanel, которые по своим потребительским свойствам максимально приближены к более дорогим фасадным кассетам, имея при этом вполне демократичную стоимость», - рассказывает Сергей Якубов (Металл Профиль). По словам специалиста, ключевой особенностью Primepanel является высокая точность её геометрических характеристик и отсутствие «эффекта линзы», с которым до сих пор производителям облицовочных материалов не удавалось справиться. Немаловажно и то, что панели можно использовать для отделки любых наклонных плоскостей в любых направлениях.

 

Где взять дешёвую энергию?

 

Затраты на реализацию проекта офисного здания не ограничиваются стоимостью аренды земли и строительно-монтажных работ. Значительная часть расходов, также влияющая на сроки окупаемости объекта, связана с его содержанием. Например, отопление и электроэнергия ежегодно обходятся в далеко не самые маленькие суммы. Эта проблема особенно актуальна в регионах, где температура воздуха в зимнее время может падать до -40-50°C. В подобных условиях централизованная система теплоснабжения не всегда справляется с большой нагрузкой, и даже при бесперебойной подаче тепла в здании может быть холодно. Тогда, как правило, в дело идут различные тепловые пушки, обогреватели и другие электроустановки, помогающие сохранить комфортную атмосферу в помещениях. Результат - внушительные счета за электроэнергию, не добавляющие оптимизма девелоперам.

В качестве экономичного источника тепла могут быть использованы геотермальные тепловые насосы. Собственно, называть эти аппараты источником тепла не совсем правильно: они не производят тепло, а отбирают его у грунта (причём в некоторых случаях - даже у промёрзшего) и переносят его в помещение. За счёт этого и происходит экономия: на каждый потребляемый насосом киловатт электроэнергии устройство выдаёт 4-6 киловатт природного тепла. «Применяя такое решение, можно обогреть здание любой площади, независимо от того, в каком регионе оно находится, - отмечает Андрей Осипов, руководитель направления «Тепловые насосы» компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования. - В этом его универсальность: он способен работать даже в таких географических зонах, где земля промерзает на несколько метров. Но и это ещё не всё. При помощи подобного агрегата вы можете не только нагревать воду для системы отопления и водоснабжения, но и осуществлять кондиционирование, что тоже немаловажно».

Ещё один способ экономии - это использование энергии солнца. До недавнего времени данный метод считался дорогим и непрактичным по причине отсутствия эффективных технологий преобразования солнечного излучения в электроэнергию. Но всё меняется, и в настоящий момент существует эффективное и доступное оборудование, позволяющее вырабатывать электричество при помощи солнца. Так, например, в Москве, на крыше здания Департамента топливно-энергетического хозяйства  с этой целью установили 66 солнечных панелей мощностью по 50 Вт. Для преобразования полученной электроэнергии в переменный ток были использованы сетевой инвертор Danfoss UniLynx 3600 мощностью 3,6 кВт и автоматический инвертор Xtender XTH-6000-48. Система не только поставляет потребителю дешёвую энергию, но и заряжает аккумуляторные батареи, которые могут быть использованы при возникновении аварийных ситуаций.

Применение солнечных панелей позволило Департаменту ТЭХ сократить затраты на электроэнергию на 30% , что подтвердили специально проведённые исследования.

 

Мы рассказали о нескольких способах экономии при строительстве и эксплуатации офисных зданий, однако при желании девелоперы могут найти и дополнительные пути оптимизации своих расходов. Например, летнее кафе на крыше или сдача в аренду фасадов под размещение рекламных материалов - тоже хорошие способы ускорить окупаемость и повысить рентабельность инвестиционного проекта. Главное - не идти на поводу у стереотипов.

 

Пресс-служба компании Металл Профиль

 

Комментарии (0)
Подключитесь чтобы коментировать

Инструкции и познавательные статьи

Заделка швов в кирпичной кладке

Исправление дефектов швов кладки, ремонт кирпичной кладки и новая расшивка швов

Облицовка фасадов

Облицовочные материалы для фасадов и их монтирование

Система вентилируемых фасадов

Установка вентилируемых фасадов, монтаж вентилируемого фасада

Устройство мокрого фасада

Монтаж мокрого (штукатурного) фасада и типы утеплителя, штукатурный фасад мокрого типа, мокрый штукатурный фасад

Уход за деревянном домом

Обработка и защита деревянных конструкций от воздействия грибка, плесени, солнца, гниения

Познавательные статьи

Заделка швов в кирпичной кладке

Исправление дефектов швов кладки, ремонт кирпичной кладки и новая расшивка швов

Система вентилируемых фасадов

Установка вентилируемых фасадов, монтаж вентилируемого фасада

Облицовка фасадов

Облицовочные материалы для фасадов и их монтирование

Устройство мокрого фасада

Монтаж мокрого (штукатурного) фасада и типы утеплителя, штукатурный фасад мокрого типа, мокрый штукатурный фасад

Уход за деревянном домом

Обработка и защита деревянных конструкций от воздействия грибка, плесени, солнца, гниения

Статьи краткий обзор

Виды облицовки вентилируемых фасадов

Какие бывают навесные вентилируемые фасады

Заделка швов в кирпичной кладке

Исправление дефектов швов кладки, ремонт кирпичной кладки и новая расшивка швов

Система вентилируемых фасадов

Установка вентилируемых фасадов, монтаж вентилируемого фасада

Уход за фасадом: основные принципы

Как ухаживать и приматривать за фасадом чтобы он всегда выглядел как новый

Облицовка фасадов

Облицовочные материалы для фасадов и их монтирование

Устройство мокрого фасада

Монтаж мокрого (штукатурного) фасада и типы утеплителя, штукатурный фасад мокрого типа, мокрый штукатурный фасад

Уход за деревянном домом

Обработка и защита деревянных конструкций от воздействия грибка, плесени, солнца, гниения

Фактурные краски для фасадов

Фактурная фасадная краска для наружных работ

Какой материал выбрать для возведения стен?

Из чего лучше строить дом, типы конструкцый для стен

Правила монтажа винилового сайдинга

Установить виниловый сайдинг самостоятельно – не такая уж сложная задача. Однако очень важно учитывать некоторые особенности и соблюдать правила крепления.